Le marché immobilier à Toulouse en 2025
Prix moyens au m² par quartier toulousain
Le marché toulousain présente de fortes disparités selon les quartiers. Dans l’hypercentre historique, les prix au m² atteignent des sommets, tandis que les secteurs périphériques restent plus abordables. Malgré un léger recul global en 2023-2024, Toulouse maintient des prix élevés dans ses quartiers prisés. Voici quelques exemples de prix moyens au m² (dans l’ancien) par quartier :
Prix médians au m² par quartier (appartements anciens) à Toulouse. Les quartiers du centre (en haut) dépassent souvent 4 500 €/m², tandis que les secteurs plus périphériques (en bas) se situent plutôt entre 3 000 et 3 500 €/m²
En résumé, l’hypercentre toulousain (Capitole, Carmes, Saint-Étienne…) oscille entre 5 000 et 5 500 €/m²
Les quartiers adjacents (Saint-Cyprien, Chalets, Busca, Saint-Aubin…) se situent généralement entre 4 500 et 5 000 €/m². En s’éloignant du centre (Minimes, Rangueil, Croix-Daurade, etc.), on trouve des prix plus doux, souvent entre 3 000 et 4 000 €/m², voire moins dans les secteurs très excentrés ou populaires (souvent au sud-ouest) où le m² peut tomber sous 2 500 €. Ces écarts s’expliquent par l’attrait du centre (patrimoine, commodités, transports) et la présence en périphérie de logements sociaux ou de grands ensembles des années 60-70 moins cotés.
- Saint-Étienne – ~5 530 €/m² (quartier le plus cher de Toulouse)
- Capitole – ~5 280 €/m² (cœur historique et touristique)
- Saint-Georges – ~5 190 €/m² (secteur chic du centre-ville)
- Les Carmes – ~4 950 €/m² (quartier élégant de l’hyper-centre)
- Saint-Aubin / Dupuy – ~4 940 €/m² (secteur recherché à deux pas du centre)
- Saint-Cyprien – ~4 640 €/m² (rive gauche de la Garonne, ancien faubourg bohème)
- Les Chalets – ~4 910 €/m² (quartier bourgeois-bohème proche centre)
- Compans (Caffarelli) – ~4 430 €/m² (secteur d’affaires et résidentiel)
- Amidonniers – ~4 200 €/m² (quartier calme en bord de Garonne)
- Côte Pavée – ~3 810 €/m² (quartier résidentiel prisé à l’est, nombreuses maisons)
- Les Minimes – ~3 700 €/m² (quartier familial au nord, plus abordable)
Prix médians au m² par quartier (appartements anciens) à Toulouse. Les quartiers du centre (en haut) dépassent souvent 4 500 €/m², tandis que les secteurs plus périphériques (en bas) se situent plutôt entre 3 000 et 3 500 €/m²
En résumé, l’hypercentre toulousain (Capitole, Carmes, Saint-Étienne…) oscille entre 5 000 et 5 500 €/m²
Les quartiers adjacents (Saint-Cyprien, Chalets, Busca, Saint-Aubin…) se situent généralement entre 4 500 et 5 000 €/m². En s’éloignant du centre (Minimes, Rangueil, Croix-Daurade, etc.), on trouve des prix plus doux, souvent entre 3 000 et 4 000 €/m², voire moins dans les secteurs très excentrés ou populaires (souvent au sud-ouest) où le m² peut tomber sous 2 500 €. Ces écarts s’expliquent par l’attrait du centre (patrimoine, commodités, transports) et la présence en périphérie de logements sociaux ou de grands ensembles des années 60-70 moins cotés.
Fourchettes de prix selon le type de bien (T2, T3, T4 – ancien vs neuf)
Le nombre de pièces et le neuf vs ancien influent beaucoup sur les prix. Les petites surfaces (studios, T2) sont très recherchées par les étudiants et jeunes actifs, tandis que les plus grands appartements intéressent surtout les familles ou les acheteurs aisés. Voici quelques repères de prix à Toulouse selon le type de bien :
À savoir : Le marché toulousain a connu une légère baisse récente des prix dans l’ancien (de l’ordre de -2 à -5 % en un an selon les secteurs), après plusieurs années de hausse. Cette correction reste modérée et inégale : les biens sans défaut (emplacement prisé, pas de travaux, bonne performance énergétique) se maintiennent bien, tandis que les logements moins attractifs subissent des décotes plus fortes.
Par exemple, les appartements anciens « DPE F ou G » (passoires thermiques) ou ceux dans de grands immeubles 1960-70 peu recherchés voient leurs prix reculer nettement. À l’inverse, un bel appartement rénové en hypercentre conserve toute sa valeur et continue de trouver preneur à un prix élevé.
- Appartements 2 pièces (T2) : Dans l’ancien, un T2 d’environ 40-50 m² se vend généralement entre 150 000 € et 220 000 € selon le quartier. Par exemple, un appartement 2 pièces modeste coûte autour de 200 000 € dans un quartier intermédiaire comme Saint-Michel ou Saint-Aubin. À l’inverse, avec ~150 000 €, on pourra cibler un T2 dans un secteur plus périphérique ou nécessitant des travaux (la moyenne départementale pour ~56 m² anciens est d’environ 145 900 € ce qui donne une indication pour un T2 plus petit).
- Appartements 3 pièces (T3) : Ce format (~60-70 m²) est très demandé par les couples et petites familles. Le prix médian d’un T3 ancien à Toulouse est d’environ 214 000 €(soit ~3 300 €/m² en moyenne). Dans les quartiers centraux, un T3 de 65 m² pourra toutefois dépasser 250 000 €, alors que dans un quartier comme les Minimes (~3 700 €/m²) la même surface tourne autour de 180 000-200 000 €. Par exemple, un appartement 3 pièces de 60 m² aux Minimes (3 700 €/m²) vaudrait environ 222 000 €, alors qu’à Saint-Cyprien (environ 4 600 €/m²) il atteindrait plutôt 276 000 €.
- Appartements 4 pièces (T4) : Les grandes surfaces (80-100 m² et plus) sont plus rares en centre-ville et souvent chères. Un T4 ancien de ~85 m² se négocie aux alentours de 300 000 € dans un quartier moyen, et facilement 350 000-450 000 € (voire plus) dans les beaux quartiers. Par exemple, on trouve des T4 ~85 m² autour de 290-320 000 € dans les quartiers résidentiels de la rive gauche (Purpan, Lardenne…), alors qu’un grand T4 de 100 m² en hypercentre dépasse fréquemment 500 000 € (ce qui reste inférieur au prix d’une maison en centre-ville équivalent). Les familles aisées pourront aussi se tourner vers l’achat d’une maison en ville : le prix médian d’une maison sur Toulouse atteint environ 375 000 € (pour ~105 m² habitables en moyenne), signe qu’un budget conséquent est requis pour ce type de bien prisé.
- Logements neufs : Le neuf est plus cher que l’ancien, en contrepartie de prestations modernes et d’aides potentielles (frais de notaire réduits, prêt à taux zéro, dispositifs fiscaux pour investisseurs, etc.). À Toulouse, l’écart ancien/neuf peut être important. Un appartement neuf d’environ 59 m² se vend en moyenne 243 000 €, contre 145 900 € pour un appartement ancien de 56 m². Cela correspond à un coût au m² souvent 30 à 60 % plus élevé dans le neuf. Par exemple, un T3 neuf de 60 m² peut facilement coûter 260-300 000 € (selon l’emplacement) alors que le même en ancien serait plutôt vers 180-220 000 €. Le neuf dans l’hypercentre est rare et cher (on dépasse parfois 5 500 €/m²), mais on trouve de nombreux programmes neufs en périphérie immédiate (Borderouge, Montaudran, Cartoucherie…) avec des prix autour de 4 000-5 000 €/m².
À savoir : Le marché toulousain a connu une légère baisse récente des prix dans l’ancien (de l’ordre de -2 à -5 % en un an selon les secteurs), après plusieurs années de hausse. Cette correction reste modérée et inégale : les biens sans défaut (emplacement prisé, pas de travaux, bonne performance énergétique) se maintiennent bien, tandis que les logements moins attractifs subissent des décotes plus fortes.
Par exemple, les appartements anciens « DPE F ou G » (passoires thermiques) ou ceux dans de grands immeubles 1960-70 peu recherchés voient leurs prix reculer nettement. À l’inverse, un bel appartement rénové en hypercentre conserve toute sa valeur et continue de trouver preneur à un prix élevé.
Tendances du marché immobilier à Toulouse et conseils généraux de négociation
En 2023-2024, le marché immobilier toulousain est marqué par un ralentissement notable après l’euphorie des années précédentes. La hausse des taux d’intérêt a réduit le nombre d’acheteurs solvables, entraînant une baisse du volume de transactions de près de 28% en un an sur le département.
Les stocks de biens en vente ont augmenté, donnant plus de choix aux acquéreurs et donc un contexte plus favorable à la négociation des prix. Les chiffres le confirment : la marge de négociation moyenne est d’environ 8 % à Toulouse en 2024 (contre ~5 % en période de boom). En pratique, cela signifie qu’un acheteur peut souvent obtenir plusieurs dizaines de milliers d’euros de rabais par rapport au prix affiché, en particulier sur des biens affichés depuis longtemps ou surestimés.
Cependant, cette tendance est à nuancer selon les biens. Les logements très recherchés (emplacement hyper-centre, parfait état, caractéristiques rares) continuent de trouver preneur rapidement. Sur ces biens “premium”, la concurrence entre acheteurs peut subsister, limitant la marge de négociation à 0-3%. On a ainsi vu fin 2024 certains biens de qualité recevoir plusieurs offres simultanées à Toulouse, même après des mois plus calmes.
À l’inverse, les biens moins attractifs subissent la conjoncture de plein fouet : délai de vente qui s’allonge, baisses de prix successives, offres fortement négociées. Par exemple, les appartements des années 1970 mal isolés ou sans extérieur, autrefois boudés, se vendent désormais avec des rabais conséquents ou ne trouvent pas preneur sans amélioration du prix.
Conseils généraux pour bien négocier :
Toulouse reste donc une ville attractive où investir ou acheter sa résidence a du sens, mais le contexte actuel impose d’être prudent et stratège. Que vous soyez primo-accédant mettant chaque euro de côté, investisseur en quête de rendement ou acheteur aisé visant la qualité, informez-vous sur les prix du secteur convoité, préparez soigneusement votre budget et n’hésitez pas à négocier.
Le marché toulousain offre des opportunités dans tous les segments, et une bonne préparation vous permettra de vous projeter sereinement dans votre projet d’achat immobilier dans la Ville Rose. Les sources de données fiables (notaires, observatoires immobiliers) confirment que le marché se régule, ce qui est une excellente nouvelle pour les acheteurs après des années de hausse. Profitez de cette accalmie pour concrétiser votre projet dans les meilleures conditions !
Les stocks de biens en vente ont augmenté, donnant plus de choix aux acquéreurs et donc un contexte plus favorable à la négociation des prix. Les chiffres le confirment : la marge de négociation moyenne est d’environ 8 % à Toulouse en 2024 (contre ~5 % en période de boom). En pratique, cela signifie qu’un acheteur peut souvent obtenir plusieurs dizaines de milliers d’euros de rabais par rapport au prix affiché, en particulier sur des biens affichés depuis longtemps ou surestimés.
Cependant, cette tendance est à nuancer selon les biens. Les logements très recherchés (emplacement hyper-centre, parfait état, caractéristiques rares) continuent de trouver preneur rapidement. Sur ces biens “premium”, la concurrence entre acheteurs peut subsister, limitant la marge de négociation à 0-3%. On a ainsi vu fin 2024 certains biens de qualité recevoir plusieurs offres simultanées à Toulouse, même après des mois plus calmes.
À l’inverse, les biens moins attractifs subissent la conjoncture de plein fouet : délai de vente qui s’allonge, baisses de prix successives, offres fortement négociées. Par exemple, les appartements des années 1970 mal isolés ou sans extérieur, autrefois boudés, se vendent désormais avec des rabais conséquents ou ne trouvent pas preneur sans amélioration du prix.
Conseils généraux pour bien négocier :
- Étude de marché : Renseignez-vous sur les ventes récentes comparables dans le quartier pour connaître la valeur réelle du bien visé. Des sources fiables (notaires, sites immobiliers) indiquent les tendances par secteur ; par exemple, si vous savez que le prix médian est de 3 700 €/m² dans le quartier visé, comparez-le au prix au m² du bien convoité pour évaluer sa position (surcote ou bonne affaire).
- Argumentez votre offre : Ne vous contentez pas de proposer un prix inférieur, justifiez-le. Par exemple : « Le logement nécessite 20 000 € de rafraîchissement (peinture, cuisine à moderniser), et son DPE E entraînera des factures élevées – je vous en offre donc 180 000 € au lieu de 200 000 €. » Appuyez-vous sur des faits objectifs (travaux, prestations manquantes, environnement) et sur la conjoncture (baisse générale des prix, taux élevés qui réduisent votre budget). Un vendeur raisonnable entendra ces arguments, surtout dans le climat actuel.
- Soyez courtois mais ferme : La négociation immobilière est un jeu d’équilibre. Il faut montrer son intérêt pour le bien (le vendeur doit sentir que vous êtes sérieux), tout en restant prêt à partir si le prix ne vous convient pas. En 2024, ne pas surpayer est essentiel : les prix peuvent légèrement baisser ou stagner dans les mois à venir, inutile donc de céder à la pression. N’hésitez pas à laisser passer un bien trop cher ; vous trouverez sans doute équivalent à meilleur prix par la suite.
- Profitez des tendances : Sachez que les vendeurs ont intégré la nouvelle donne. Beaucoup ont déjà ajusté leurs prétentions à la baisse (on le voit avec la diminution de ~5% du prix moyen à Toulouse sur un an). Ceux qui restent inflexibles risquent de devoir patienter. Tirez avantage de cette psychologie du marché : une offre raisonnablement négociée sera souvent acceptée, car le vendeur sait qu’il n’a pas autant d’acheteurs qu’en 2021-2022.
Toulouse reste donc une ville attractive où investir ou acheter sa résidence a du sens, mais le contexte actuel impose d’être prudent et stratège. Que vous soyez primo-accédant mettant chaque euro de côté, investisseur en quête de rendement ou acheteur aisé visant la qualité, informez-vous sur les prix du secteur convoité, préparez soigneusement votre budget et n’hésitez pas à négocier.
Le marché toulousain offre des opportunités dans tous les segments, et une bonne préparation vous permettra de vous projeter sereinement dans votre projet d’achat immobilier dans la Ville Rose. Les sources de données fiables (notaires, observatoires immobiliers) confirment que le marché se régule, ce qui est une excellente nouvelle pour les acheteurs après des années de hausse. Profitez de cette accalmie pour concrétiser votre projet dans les meilleures conditions !
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